TOP

‘Winkelgebieden hebben nu een pauzelandschap nodig’ *

V&D opent deze week nog één keer de deuren om de voorraden te verkopen. Dan gaan de panden definitief op slot en moet de binnenstad weer verder met het gapende gat in de winkelstraat. Tijd voor een pauzelandschap, zegt prof. dr. Gert-Jan Hospers. “Winkelgebieden moeten leegstand nu camoufleren om te voorkomen dat consumenten de straat voorgoed gaan mijden.”

Het faillissement van V&D heeft het onderwerp winkelleegstand in alle lagen van de bevolking op de kaart gezet. Ook de consument in de winkelstraat vraagt zich af wat er toch met al die lege meters moet gebeuren. Hoewel die leegstand al sinds 2005 jaarlijks oploopt, maakt het bankroet van grote ketens zoals V&D, de formules van de Macintosh Retail Group en Unlimited Sports Group – om het bij de mode- en schoenenwinkeliers te houden – de pijn in de retail duidelijk zichtbaar: we hebben veel te veel winkelmeters. En wat nu?

 

‘Impuls nu nodig’

 

Een failliet V&D in de stad of niet, alle winkelgebieden met lege winkels hebben nu direct een impuls nodig, zegt prof. dr. Gert-Jan Hospers, onder meer bijzonder hoogleraar city- en regiomarketing aan de Radboud Universiteit in Nijmegen. Hoewel hij ziet dat ondernemers, overheden, brancheverenigingen en experts op veel plekken in ons land in gesprek zijn over en aan de slag zijn met met deze kwestie, dringt hij nu aan op actie. Niet wachten totdat de plannen klaar zijn. “We zitten in een tussenperiode, waarin we ervoor moeten zorgen dat die straten er juist nu aantrekkelijk uit bijven zien.”

 

Urgentie hoog

 

Voor bepaalde steden is de urgentie hoog, laat een recent rapport van vastgoedadviseur Colliers zien, De vastgoedadviseur heeft in kaart gebracht wat de consequenties van het V&D-faillissement zijn voor winkelsteden en daaruit blijkt dit faillissement sommige steden hard te treffen. Neem Utrecht en Amstelveen, hier schiet volgens het rapport het leegstandspercentage bijkans door het plafond: in de Domstad gaat het van 3 procent naar 16 procent, in Amstelveen stijgt het zelfs van 1 procent naar 24 procent.

 

Laatste ‘prijzencircus’ V&D

 

De consument kan het deze week nog één keer met eigen zien hoeveel meters alleen al V&D achterlaat. Vanaf woensdag gaan bepaalde filialen nog één keer open voor de finale uitverkoop van de winkelvoorraden. Voormalig personeel en uitzendkrachten moeten de magazijnen en schappen verkopen om de nog zeker 100 miljoen euro die nog openstaat bij de schuldeisers proberen bijeen te krijgen. Op 23 april eindigt dat ‘prijzencircus’ en staat er weer voor 360.000 vierkante meter V&D-winkelvloer leeg in onze winkelstraten. 

 

LEES OOK: ‘Winkels V&D gaan open voor een laatste prijzencircus’

 

Decathlon

 

Met de aanhoudende faillissementsgolf van nu, loopt leegstand verder op. ING waarschuwde onlangs nog dat het het lege winkelvloeroppervlak dit jaar boven de tien procent uit stijgt. Vastgoedpartijen zijn momenteel druk bezig nieuwe huurders te vinden voor de panden. Voor een aantal panden is er al zo goed als zeker een nieuwe partij gevonden. Sportketen Decathlon trekt in het pand in Den Haag en in Utrecht vestigt zich vrijwel zeker een Primark. In Deventer zou een H&M komen en supermarktconcern Jumbo heeft zijn oog laten vallen op het pand in Groningen. 

 

Minder bezoek

 

Volgens retaildeskundigen kan het gros van de overige V&D-panden met winkels worden gevuld als er grote, internationale ketens in trekken. Of als vele duizenden vierkante meters worden opgesplitst voor kleine retailers, kantoor- of woonruimte. Voor 20 tot 25 V&D-panden niet makkelijk worden om er een nieuwe huurder in te krijgen, stelt Colliers in het rapport. Dat kan ertoe leiden dat de winkelgebieden waar deze filialen zitten, minder bezoek trekken wat leegstand verder in de hand kan werken. Als voorbeeld hiervan noemt de adviseur plaatsen als Den Helder, Goes, Assen, Beverwijk en Gorinchem, de panden met een ‘laag potentieel’ voor nieuwe winkelformules, schrijft Colliers. De transformatie naar woonfunctie zou wellicht een oplossing zijn.

 

‘In de fik steken’

 

Retailexpert Paul Moers erkent het probleem van dit soort lege panden met veel vierkante meters. “Een filmploeg vroeg me laatst bij het pand in Buikslotermeerplein wat ermee moest gebeuren”, vertelt hij. “Steek het in de fik, zei ik. Je kunt het beter afbreken en er iets nieuws neerzetten, dat is doorgaans goedkoper.” Daar is Gertjan Slob van retailonderzoeksbureau Locatus het mee eens: “Zo’n heel pand ombouwen tot woningen is vaak heel duur, dan is sloop prijstechnisch een betere oplossing.” Volgens Moers wachten de ‘jongens van Hudson’s Bay’ – de partij die bij het faillissement van V&D interesse toonde voor een deel van panden – rustig af totdat de huurprijzen dalen. “Die hebben de tijd en wachten rustig af totdat de onroerendgoedmannen met hun grote mond de huren laten zakken. Dat kan nog wel één tot anderhalf jaar duren.”

 

Hoog Catherijne: leegstand en renovatie

 

Over de impact van een groot, leeg winkelpand kan de voorzitter van winkeliersvereniging Hoog Catharijne in Utrecht, Jan Hagenouw, meepraten. Hij kijkt in zijn winkelcentrum tegen een lege V&D aan van 40.000 vierkante meter. Verdeeld over zes lagen. En dan zijn er nog de winkels van bankroet ketens als Halfords, Manfield en Invito die weg zijn of weg gaan. Wat er bij komt, vertelt Hagenouw, is dat Hoog Catharijne aan het vernieuwen is en dat zorgt ook voor een onrustig winkelbeeld. “Op het stuk bij V&D zijn winkels weggebroken. Daar komen winkels voor terug, maar voor nu geldt dat er geen bewinkeling is over een stuk van zo’n honderd meter. Dat is wel iets om treurig van te worden. Het is nadelig dat die vernieuwing en de faillissementen samen vallen nu.”

 

Humeur gedaald

 

Hagenouw merkt dat het humeur daardoor wel wat is gedaald in zijn winkelcentrum. Toch heeft hij niet het idee dat er minder bezoekers komen, gemiddeld zo’n 50.000 per week. “Ik maak mij het meest zorgen over de mix van winkels die hier op die lege plekken komt. We hebben hier knallers nodig, winkels die veel publiek trekken en waarvoor mensen bereid zijn zestig kilometer te rijden. Denk aan een Primark. Geen schoenen- of modezaken die je in elke stad vindt in elk geval.” 

 

‘Oplossing buiten de retail’

 

De vraag is of alle lege winkelpanden ook worden gevuld met retail. Lector en binnenstadsexpert Cees-Jan Pen van de Fontys Hogescholen denkt van niet. “De oplossing voor winkelleegstand ligt voor een groot deel buiten de retail”, zegt hij. “Binnensteden gaan in de toekomst minder draaien op winkels en meer op wonen, cultuur en werkruimte. We hebben nu eenmaal te veel vierkante winkelmeters en die pijn gaat gevoeld worden in perifere gebieden en winkelcentra.” Dat moet volgens hem dan wel goed begeleid worden door een onafhankelijke centrummanager met voldoende middelen om ondernemersfondsen de juiste keuzes te laten maken. “De binnenstad moet professioneler gerund worden.”

 

Consument beslist met voeten

 

Er is volgens prof. dr. Hospers nog iets veel belangrijkers dan de toekomst van het winkelgebied: het nu. Veel partijen steken veel energie in de eindbestemming, ziet hij, maar wat die is en wanneer die zich aandient, weet niemand. “Werken aan compacte winkelgebieden is prima, maar de reis er naartoe is minstens zo belangrijk. Immers, de consument beslist met zijn voeten. Die denkt nu na over naar welke stad hij morgen gaat. Uit onderzoek is gebleken dat 52 procent van de mensen naar een winkelgebied komt voor de gezelligheid en dat ze lege winkelgebieden mijden.”

 

Nu winkelleegstand camoufleren

 

De oplossing voor de korte termijn is de winkelleegstand camoufleren, zegt Hospers. “Er moet een pauzelandschap worden gecreëerd, waardoor bezoekers niet het gevoel hebben dat het leeg is in een stad. Dat betekent dat de gemeenten centra opvrolijken met bankjes, bloembakken, bordjes en bomen. En dat vastgoedeigenaren de lege panden opknappen en tijdelijk de lege etalages beplakken met grote, kleurrijke stickers zodat het pand niet detoneert met de rest van de winkels.” 

 

Plek als een goed feest

 

Zelfstandig winkeliers hebben ook zeker een taak om de stad aantrekkelijk te houden, zegt Hospers. Ze moeten letterlijk hun winkel uit en gaan kijken waar consumenten voor naar hun stad komen. Uit onderzoek van de Deense stedenbouwer Jan Gehl is gebleken dat mensen langer in straten verblijven waar hun ogen om de vier tot vijf seconden worden geprikkeld dan in lange, eentonige straten. “Sfeervolle, kleurrijke plekken met bankjes en groen functioneren als een goed feest; waar het gezellig is, blijven mensen langer hangen.”

 

Outletcentra en Efteling: perfect

 

De klantreis van de binnenstad moet volgens Hospers meer aandacht krijgen, bij zowel de korte als lange termijnoplossingen. En de kunst van die perfecte klantreis kunnen centrummanagers, winkeliers en lokale overheden afkijken van outletcentra, stelt hij. Sterk in klantvriendelijkheid: daar rijdt de consument met zijn auto direct aan op het winkelgebied, parkeert er de hele dag voor een acceptabel bedrag en vindt er op korte loopafstand schone (gratis) toiletten, leuke horeca en heel veel winkels. “Ik zeg altijd dat je een binnenstad moet runnen als de Efteling”, besluit lector Pen. “Het werkt als geheel. Personeel is daar getraind op hospitality, het is er altijd schoon en de marketingmachine werkt op volle toeren. Daarmee verkoop je een gebied heel goed.”