TOP

Huur betalen tijdens de coronacrisis: ‘We moeten de pijn verdelen’

Door de coronacrisis staan de omzetten van vrijwel elke ondernemer onder zware druk. Daardoor wordt het ook moeilijk voor retailers de winkelhuur te blijven voldoen. Wat kun je daaraan doen? We spreken drie retailers en een advocaat. "We hebben nu afgesproken dat ik over de maanden maart en april maar 40 procent van de huur hoef te betalen."

Omzetten die met 80 of 90 procent teruglopen, het is aan de orde van de dag bij veel ondernemers in de modebranche. Door de maatregelen die de overheid neemt, komen er bijna geen consumenten meer in de winkelstraat. Maar de vaste lasten lopen gewoon door, waaronder de winkelhuur. En niet iedereen heeft de luxe van een eigen winkelpand.

Er is achter de schermen druk onderhandeld door vastgoedbeleggers en retailers om tot landelijke afspraken te komen, Vastgoedeigenaren zijn op zich ook bereid tot water bij de wijn, maar deinzen terug voor de rücksichtloze verlagingen die sommige grote winkelketens als H&M en C&A eisen, schreef het FD vorig weekend. En dat terwijl Detailhandel Nederland retailers juist oproept ‘om in contact te treden met de verhuurders ten behoeve van een constructieve dialoog over wat de mogelijkheden op korte termijn zijn.’ De minister van Economische voerde de druk verder op en dreigde met overheidsingrijpen als de onderhandelingen op niets uitdraaien. Inmiddels is er witte rook. In het Steunakkoord dat een groot aantal partijen zoals Inretail, Detailhandel Nederland en de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN) met elkaar heeft gesloten, staan richtlijnen hoe verhuurders en huurders het zouden kunnen oplossen.

Uitstel van betaling

Een van de retailers die meteen contact heeft opgenomen met zijn verhuurder is Alexander van Bellekom. Hij is eigenaar (en kleermaker) van Vanità – modern tailors, een maatwerkwinkel in Den Haag voor de man. “Ik heb eind maart zelf contact gelegd, vrij snel nadat de maatregelen waren afgekondigd. Ik heb een mailtje gestuurd om het gesprek voorzichtig op te starten, zodat de verhuurder alvast kon wennen aan het onderwerp huurverlaging. De dag erna belde de verhuurder al op om te bespreken wat mogelijk was.”

De verhuurder verwachtte wel dat Van Bellekom over april gewoon kon betalen, maar wilde nadenken over de maanden erna. Volgens Van Bellekom wilde de verhuurder niet met elke iedereen aparte afspraken maken, maar één voorstel maken voor alle huurders. “Hij wilde niet oordelen of de ene ondernemer harder getroffen was dan de ander.” Van Bellekom heeft een goede relatie met zijn verhuurder, vindt hij. “Ik heb daar ook bewust aan gewerkt. Ik investeer in de relatie met strategische leveranciers die belangrijk zijn en de eigenaar van stapel stenen waarin mijn bedrijf zit is er daar eentje van.”

Suzanne Van Bruggen van Glamour in Oegstgeest heeft vlak na de eerste maatregelen drie weken terug ook direct contact opgenomen met haar verhuurder met het verzoek of hij iets kan betekenen. “Ik kan uitstel krijgen, en het daarna in delen terugbetalen. Dat is het enige wat hij op dat moment wilde doen.” Ze wacht deze week nog af: “Ik hoop dat er van hogerhand toch maatregelen worden genomen. Als dat niet gebeurt, dan ga ik zeker weer contact opnemen met mijn verhuurder”.

Wat kun je nu het beste doen als je moeite hebt je winkelhuur over te maken ? Mr. Vera IJzerman werkt als advocaat bij Van Till Advocaten en is gespecialiseerd in het huurrecht. “Kijk eerst goed naar je huurcontract. De meeste contracten in Nederland zijn standaard ROZ-contracten. Die zijn verhuurder-vriendelijk.” Daarmee wordt bedoeld dat het risico voor het grootste gedeelte bij de huurder ligt. Huurkorting of opschorting zijn vaak niet mogelijk in deze overeenkomsten, vertelt IJzerman. Maar er zijn contracten die daar wel in voorzien.

‘We moeten allemaal de pijn dragen die we aankunnen’

Alexander van Bellekom, Vanità – modern tailors

Twee opties

De verhuurder van Vanità kwam uiteindelijk met twee opties: één maand huurkorting of één maand uitstel van betaling. Van Bellekom koos voor de eerste optie, de huurkorting. Uitstel van betaling alleen biedt op termijn niet veel soelaas, omdat je de omzet al kwijt bent. Die loop je niet meer in. Dat vindt ook Van Bellekom: “Als je deze maand niet kunt betalen, dan is de kans groot dat je volgende maand ook niet kunt betalen.” Hij denkt dat lasten verdeeld moeten worden. “We moeten allemaal de pijn lijden die we aankunnen. Als we de pijn verdelen, wordt die draagbaarder.”

De huurkorting is in principe voor één maand, de verhuurder wil het per maand bekijken, zegt Van Bellekom. Deze termijn is korter dan de richtlijnen in het winkelhuurakkoord van vrijdag 10 april. Op de vraag waar hij het meest mee geholpen zou zijn zegt Van Bellekom: “Mijn idee is om de huur bijvoorbeeld 3 maanden uit te stellen en deze huursom te versnipperen over de rest van het jaar.”

In omzethuur, waar Inretail vorige week op aandrong, ziet Van Bellekom niet zoveel. “Ik denk dat dat meer iets is voor grotere ketens, waar meer structuur en stabiliteit zit in de omzetten. Voor kleine bedrijven is zoiets veel te grof.”

Omzethuur

Omzetgerelateerde huur is minder gangbaar, maar zeker wel mogelijk, zegt IJzerman. “In Nederland heb je contractvrijheid. Partijen kunnen kiezen voor een omzetgerelateerde huur, waarbij je afspreekt om voor een bepaalde tijd over te gaan op een huur die gebaseerd is op je omzet. Als de markt weer aantrekt, kan de verhuurder daarvan ook direct mee profiteren vanwege de hogere huurprijs. Daar ligt dus ook een voordeel voor de verhuurder.”

Brancheorganisatie Inretail pleitte niet alleen voor omzethuur, maar wilde die omzethuur ook meteen met drie maanden uitstellen. De ondernemersorganisatie vindt het ‘noodzakelijk dat de verhuurders meer gaan meebewegen en meedenken.’ Ook in het FD klinken deze geluiden door. Haagse bronnen melden: ‘Om ervoor te zorgen dat de winkeliers deze crisis overleven, is het van belang dat ze wat coulance krijgen van hun huurbazen.’ Die coulance is er inmiddels in de vorm van het steunakkoord. De kern van de afspraak: winkeliers die te maken hebben met een omzetverlies van minimaal 25 procent als gevolg van de coronacrisis, komen in aanmerking voor een huuropschorting voor de maanden april, mei en juni. 

Tijdelijke huurverlaging

Suzanne van Bruggen van Glamour in Oegstgeest zou het meest geholpen zijn met een tijdelijke huurverlaging van 50 procent, om zo het verlies te delen, of met omzethuur. “Mijn verhuurder zou eens moeten komen kijken in de winkelstraat. Het is niet zoals normaal. We zijn wel gewoon open. Afgelopen week ben ik weer wat actiever geweest in het contact met mijn vaste klanten en ik merk dat dat wel helpt.”

IJzerman van Van Till Advocaten zegt dat de verhuurder ook niet gebaat is bij een faillissement van de huurder. “Als je niet meebeweegt met je huurder en hij gaat na 2 maanden failliet, dan zit je met een leeg pand. En het is maar de vraag of het in deze tijd eenvoudig opnieuw te verhuren valt” Ze verwacht dat de de komende weken nog wel een akkoord te verwachten valt, waarbij het verlies gedeeld wordt door verhuurders en huurders.

Blij met huurbaas

Ook bij Monique de Bruijn van Siervol & F.F.L.O is het een stuk rustiger in de winkel. Ze denkt dat haar omzet zo’n 40 tot 50 procent lager ligt dan normaal het geval zou zijn. “We zijn wel gewoon open, maar echt lopen wil het niet. Normaal gesproken is dit de tijd om te knallen.” De Bruijn probeert online wel wat ‘ bij te schnabbelen’, maar ze denkt niet dat ze het verlies daarmee kan rechttrekken.”

Ze heeft geluk met haar huurbaas. De Bruijn, die al vijf jaar in het pand zit, staat op goede voet met haar verhuurder. “Ik heb de stoute schoenen aangetrokken en hem meteen gebeld. Ik heb hem de situatie voorgelegd en en hij ging daar eigenlijk vrijwel meteen in mee. We hebben nu afgesproken dat ik over de maanden maart en april maar 40 procent van de huur hoef te betalen. Eind april hebben we weer contact contact over hoe de situatie dan is”.

Pro-actieve aanpak

Maar wat nu als je verhuurder in het slechtste geval niet wil meewerken? “Zorg dat je alles goed schriftelijk vastlegt. Mocht het tot een procedure komen, dan kun je bij de rechter aantonen wat je als huurder allemaal hebt gedaan om tot afspraken te komen.” Het huurrecht is volgens IJzerman vaak gebaseerd op redelijkheid en billijkheid. “Als je bij een rechter kunt aantonen dat je altijd een goede huurder bent geweest, je altijd je huur hebt betaald en geprobeerd hebt tot een oplossing te komen, dan kan een rechter daar begrip voor tonen.”

Het belangrijkste is dus een pro-actieve aanpak als huurder. IJzerman: “Je moet niet stil zitten en afwachten tot je verhuurder contact opneemt. Neem zelf zo snel mogelijk contact op en kom met een voorstel. Als je je liquiditeit hoog wil houden, dan kun je verzoeken tot opschorting van de huur. Als je nog wel huur kunt betalen, maar niet alles, dan is het het een idee om huurkorting voor te stellen.”

Is een uitzonderlijke situatie als deze niet een een geval van overmacht? “Je ziet dat huurders nu wel een beroep een beroep doen op overmacht”, zegt IJzermans. “Maar we zien bij eerdere crises dat de rechtspraak daar niet erg vaak in meegaat. Het valt onder het ondernemersrisico. Een winkel kan in theorie open blijven. Het is alleen wel lastig als er niemand meer in je winkel komt.”

Drie tips bij problemen met je winkelhuur:

  1. Controleer je contracten op de mogelijkheden voor opschorting of korting
  2. Wees pro-actief naar je verhuurder, wacht niet af
  3. Zorg dat je alle correspondentie goed bijhoudt

Beeld: Pixabay/CC0