TOP

Hoe krijgen we huur en omzet in evenwicht? [achtergrond]*

Terwijl de omzetten in de retail flink zijn afgenomen, blijven de huren van winkelpanden vaak gelijk, mede door langlopende contracten. Een vaststaand feit dat je hebt te accepteren. Of is er iets aan te doen?

Bij menig winkelier drukt de huur steeds zwaarder op de omzet. Terwijl de huren niet of nauwelijks zijn gedaald, zijn de omzetten vaak afgenomen de afgelopen jaren. Dolf van der Zijl, eigenaar van mannenmodewinkel Ruudolf Mode in Rijnsburg, kan erover meepraten. “Ik zit nu ruim 42 jaar in het vak en heb vier heftige crises meegemaakt. De laatste had de meeste impact op mijn winkel. De omzet daalde en de huur bleef stijgen, want die wordt elk jaar geïndexeerd op basis van de consumentenprijsindex.”

Uit onderzoek dat ondernemersorganisatie Inretail in 2014 onder ruim zeshonderd winkels deed, blijkt dat de huurkosten in de moderetail zijn toegenomen, van 10,5 procent van de omzet in 2009 naar 12 procent van de omzet in 2013. In slechts 7 procent van de gevallen was de huurprijs verlaagd.

“Met faillissementen en leegstand zijn de consequenties van de hoge huren enorm”, aldus Jildau Schuilenburg, secretaris vestigingszaken bij Detailhandel Nederland. “Het is geen tijdelijk probleem. We hebben in Nederland zoveel winkelmeters, de huren moeten structureel naar een lager niveau.” Daarvoor is volgens haar een cultuuromslag in vastgoed nodig. “Vastgoedeigenaren moeten hun verlies nemen. Als op de (beleggings)waarde van panden is afgeboekt, kunnen de huren omlaag en komen de panden weer vol. Het is vreemd dat vastgoedeigenaren niet meer kunnen afboeken dan tot de WOZ-waarde. De wetgeving moet daarop worden aangepast, want dit remt de afwaardering en dus de huurverlaging.”

Huurverlaging

Bij een huurprijsherziening moet de huurprijs volgens de huurwet worden vergeleken met de huurprijzen in de afgelopen vijf jaar van vergelijkbare winkelpanden in de directe omgeving. En vanwege de vaak langlopende huurcontracten blijven deze redelijk hoog. Toch kun je als huurder wel degelijk proberen om de huur omlaag te krijgen. Uit het Inretail-onderzoek blijkt dat veel retailers niet in onderhandeling gaan bij het aangaan of verlengen van een huurcontract. Slechts iets meer dan de helft (57%) deed dit vorig jaar. Bij twee derde hiervan heeft dit daadwerkelijk geleid tot een lagere huurprijs. Onderhandelen kan dus lonen.

Dolf van der Zijl van Ruudolf Mode liep steeds tegen een muur op bij zijn verhuurder als hij over huurverlaging wilde praten. “Een jaar geleden was er niet veel mogelijk en wilde hij maar een klein beetje van de huurprijs af doen. Dat was voor mij niet rendabel, dus ben ik gaan uitkijken naar een goedkopere locatie. De verhuurder vond echter geen nieuwe huurder voor mijn pand en kwam uiteindelijk zelf naar me toe om te onderhandelen. We zijn tot een oplossing gekomen waar ik heel tevreden mee ben.”

Hoeveel er precies van de prijs is afgegaan, wil hij niet kwijt. “Maar het is nu rendabel om door te gaan. Ik heb ook geen contract meer voor vijf jaar, maar voor onbepaalde tijd met een opzegtermijn van drie maanden. Het voelt prettiger om er niet meer zo lang aan vast te zitten. Ik denk dat het voor hem en het winkelcentrum goed nieuws is dat ik blijf.”

Onderhandelen

Onderhandelen dus. Maar hoe doe je dat? Bedrijfskundige Joep Stassen ziet dat grote spelers de huurprijzen makkelijker omlaag krijgen dan kleine zelfstandige winkeliers. “Ketens hebben vaak een vastgoedafdeling waar mensen met kennis en ervaring zitten die weten hoe ze het spel moeten spelen. Jonge ondernemers zijn creatief en innovatief, maar hebben geen tijd voor of kennis van vastgoed. Ze beschouwen de huur als een vast gegeven en denken er niet aan om te onderhandelen.”

Terwijl er wel mogelijkheden zijn. Sommige verhuurders willen dat winkeliers in ruil voor een lagere huur een langer lopend contract tekenen of investeren in het pand. Er zijn ook verhuurders die de huur niet willen verlagen, maar wel willen helpen de omzet te verhogen door te investeren in een winkelcentrum of de promotie van een winkelstraat. Je kunt ook inzetten op een huurvrije periode in de opstartfase of op renovatie betaald door de verhuurder. Daarnaast valt er te onderhandelen over de servicekosten. “Wees brutaal”, zegt Stassen. “Grote vastgoedverhuurders betalen liever de verbouwing of geven het eerste jaar huurvrij dan dat ze de maandprijs verlagen. Die is immers definitief. Ik adviseer winkeliers om gespecialiseerde partijen in te schakelen die de onderhandelingen voor ze kunnen voeren. Die kosten verdienen ze zeker terug.”

Parleys Huurverlagers is zo’n bemiddelaar. Dankzij kennis van de huurwetgeving, ruime ervaring en een groot netwerk krijgt dit bedrijf bij de verhuurder vaak meer gedaan dan een winkelier in zijn eentje. Voor een kleine middenstander zijn de advieskosten van €1.000,- tot €1.500,- wellicht veel geld. Een oplossing kan zijn de krachten te bundelen via de winkeliersvereniging.

Luc Habets, partner van Parleys Huurverlagers, signaleert dat verhuurders nauwelijks reageren als winkeliers zelf contact opnemen over huurverlaging. Wanneer Parleys belt, neemt de bereidwilligheid weliswaar toe, maar 80 procent van de verhuurders staat nog steeds niet te popelen om mee te werken aan een huurprijsherziening. “Ze willen dat ondernemers de boeken laten zien om te bewijzen dat ze de huur niet kunnen betalen. Dat mag helemaal niet. Vaak worden de onderhandelingen pas bespoedigd als we een juridisch rapport op laten maken. De laatste stap is een gang naar de kantonrechter en daar heeft een verhuurder geen belang bij.”

Habets ziet dat de particuliere belegger bereidwilliger is dan de institutionele belegger, zoals pensioenfondsen en verzekeraars. De particuliere belegger ziet zijn panden als inkomen en wil dat de ondernemingen die erin zitten rendabel blijven. Institutionele beleggers gaan niet graag met de huur omlaag, want dan moeten ze hun beleggingen afwaarderen op de balans.

Omzetverhoging

Volgens Laurens Miserus, beleidsmedewerker van Vastgoed Belang, de belangenbehartiger van particuliere beleggers in vastgoed, is het niet terecht dat er vaak met de vinger naar de verhuurder wordt gewezen. “Onze leden hebben de huurprijzen al fiks bijgesteld de afgelopen jaren, met 20 tot 30 procent. Op een gegeven moment is de grens bereikt. Verhuurders hebben ook kosten aan het pand. Het is heel reëel om het in de onderhandelingen ook te hebben over de mogelijkheden tot omzetverhoging. Hoe krijg je weer loop in de straat? De huurder zal moeten investeren in modernisering van het interieur, marketing en klantenservice. Als dat gebeurt, zal de verhuurder echt wel willen investeren in de gevel en het winkelcentrum. Je moet samen kijken hoe je de boel weer aan de gang krijgt. Helaas is de realiteit dat er 10 procent leegstand is, dus het is niet overal mogelijk om zo’n sprong te maken met het winkelcentrum.”

Miserus vindt dat de huurwet hierbij beperkend werkt. “Tijdelijke contracten zijn alleen mogelijk voor twee jaar en anders praat je over langdurige contracten vanaf tien jaar. Een tussenweg is niet mogelijk. Dat is niet van deze tijd, zo krijgen innovatieve concepten geen kans.” Ook vindt hij dat omzethuur, dat is een basishuur plus een extra op basis van de omzet, op veel grotere schaal kan worden toegepast. “Maar dat wordt niet gedaan omdat het zo’n groot effect heeft op de huurprijsherziening: als een pand met omzethuur als referentiepand wordt gebruikt, schiet de huurwaarde in de hele straat omlaag omdat alleen de basishuur wordt meegenomen.”

Volgens Niels Wildenberg van mannenmodewinkel Wildenberg Ynformal in Eindhoven moeten ondernemers die klachten hebben over de huur zich ook afvragen of ze wel op de juiste locatie zitten voor de klant die zij bedienen. “De huurprijs wordt berekend op basis van het aantal passanten. Als je een winkel hebt die het moet hebben van passanten zit je op een dure A1-locatie goed en is de huur wel op te brengen. Maar als je winkel gericht is op service kun je beter uitwijken naar een andere locatie.”

Wildenberg verhuisde zijn mannenmodezaak in 2008 van het centrum van Eindhoven naar het kleinschalige winkelgebied De Bergen, omdat zijn type klant niet meer op die A-locatie te vinden was. “Mijn klant wil de auto voor de deur parkeren, rustig winkelen met een kop koffie, uitgebreide service en na het winkelen misschien nog wat eten bij een eetcafé hier in de straat. Die lagere huur was een mooie bijkomstigheid. De besparing op de huur heb ik gebruikt voor marketing. Als je niet op een A-locatie zit, moet je wél meer richting de klant communiceren over de winkel.”

Flexibilisering

Vastgoed Belang wil meer flexibilisering in de huurwet, net als de Vereniging voor Institutionele Beleggers in Vastgoed. “Bij de verhuur van kantoorruimte zijn er geen beperkingen qua contractduur en daar lukt het ook prima om zelfstandig afspraken te maken”, schetst Miserus. “In Nederland hebben we allerlei regels die stammen uit de jaren ’60 om de kleine zelfstandige ondernemer te beschermen tegen de verhuurder. Inmiddels zijn er echter vooral ketens actief en die hebben vaak een heel machtige positie ten opzichte van de verhuurder. De kleine ondernemer verdient wel meer bescherming dan een grote speler, dat zou een onderscheid in de wet vereisen tussen die twee partijen.”

Detailhandel Nederland zit niet te wachten op versoepeling in de huurwet. Volgens Jildau Schuilenburg is de huurwet in 2003 nog volledig nagekeken en is flexibilisering niet wenselijk. “Winkeliers doen grote investeringen in winkelpanden en zijn zeer afhankelijk van de locatie. Daarom worden zij in de huurwetgeving beschermd tegen willekeur en spontane acties van verhuurders om tussentijds huurcontracten op te zeggen.”

Volgens Schuilenburg zijn kortlopende huurcontracten en maatwerk binnen de huidige huurwetgeving, in tegenstelling tot wat er wordt beweerd, wel al mogelijk en wordt daarvan ook steeds meer gebruikgemaakt. “Je moet er wel voor langs de kantonrechter, maar dat is een standaardprocedure, die er is om de winkelier te beschermen: hij moet zich er bewust van zijn dat hij hiermee afziet van zekerheid met lange huur. Kortlopende huurcontracten van een of twee jaar zijn vooral voor starters belangrijk. Daardoor krijg je als verhuurder wel die innovatie in je winkelstraat.”

En dat is belangrijk. Want als een winkelstraat wordt opgewaardeerd, krijgen de winkeliers het beter en kunnen ze vanzelf een hogere huur betalen. Samenwerking tussen alle partijen is van cruciaal belang om een winkelstraat weer op de kaart te zetten.

De uitgebreide versie van dit artikel staat in Schoenvisie #1, die in januari 2015 is verschenen. Ook als eerste achtergronden en analyses lezen over de branche? Neem dan nu een proefabonnement.