TOP

CPB: Overheid moet soms ingrijpen bij winkelleegstand *

Hoewel de crisis achter ons ligt, de bestedingen weer stijgen en winkelhuren dalen, profiteren niet alle winkelgebieden hiervan. Volgens het Centraal Planbureau (CPB) moet de overheid ingrijpen om verloedering te voorkomen en winkelcentra in de omgeving meer kansen te bieden.

Nu de mist rond de crisis optrekt, blijkt dat de economische tegenwind ervoor heeft gezorgd dat de huurprijzen in de retail zijn gedaald met twintig procent sinds 2008. Dat heeft er echter niet voor gezorgd dat de winkelleegstand is gedaald, stelt het CPB in zijn analyse over de vastgoedmarkt voor de retail. 

 

Consumenten hebben tussen 2008 en 2013 minder goederen gekocht wat onherroepelijk resulteerde in lagere omzetten. Dat heeft niet alleen tot een sterke huurdaling geleid, tegelijkertijd is de leegstand toegenomen met factor 1,6.

 

CPB plaatje 1 

 

De huidige leegstand in ons land is met negen procent fors, maar volgens het CPB niet buitengewoon hoog. Hoewel de economie aantrekt en dit een positief effect zal hebben op de winkelvastgoedmarkt, zal de markt niet overal in ons land niet volledig herstellen.

 

Retail veranderd 

 

De retail is structureel veranderd. Door onder meer de stijgende populariteit van webwinkelen draaien fysieke winkels lagere omzetten wat leidt tot minder behoefte aan winkelpanden. Die trend zet zich door, verwacht het CPB. Waar de online verkopen nu nog krap tien procent van de totale omzet van de branche bedragen, groeit dit aandeel op lange termijn naar 25 procent.

 

CPB plaatje 2 

 

Wat ook meespeelt bij structurele winkelleegstand is de sterke groei van binnensteden sinds 2008. De reden daarvan is simpel: gebieden waar de bevolking stijgt, trekken meer winkelend publiek dan gebieden waar steeds minder mensen wonen. Vooral grote steden als Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht hebben op dat punt een voorsprong en houden die tot 2050 volgens de prognoses.

 

Ketens versterken tweedeling 

 

Winkelketens en vastgoedbeleggers zoeken die populaire winkelgebieden op. Daarmee versterken ze de tweedeling tussen winkelgebieden. Vastgoedbedrijf Vastned bijvoorbeeld richt zich nu op zes kernsteden en warenhuis Bijenkorf doet hetzelfde door vijf van zijn twaalf vestigingen af te stoten. Ook internationale spelers als Primark richten zich op aantrekkelijke binnensteden.

 

Dat heeft tot gevolg dat in populaire delen van ons land, de vier grote steden in de Randstad en ook Brabant volgens het CPB, de grootste concentraties van winkelgebieden te vinden zijn. Hier zijn de huren het hoogst, de leegstand het laagst en de concentratie van winkels het hoogst. 

 

plaatje 5

Winkels clusteren bij elkaar, zodat ze profiteren van elkaars bezoekers. Op deze kaart staat het aantal grotere

multifunctionele winkelgebieden (meer dan 25 winkels) per gemeente.

 

 

Vooral retailers in middelgrote steden krijgen last van de groei in grote steden de komende twee jaar, voorspelde Syntrus Achmea verleden jaar al. Winkellocaties in regio’s met stijgende bevolking zullen dus profiteren ten koste van winkellocaties in gebieden met dalende bevolking, waar leegstand een structureel fenomeen kan worden.

 

plaatje 3 

 

Veel van de winkelgebieden met meer dan 25 winkels liggen in de binnenstad. De ruimtelijke structuur van het gros blijkt monocentrisch te zijn. Dat wil zeggen dat er één centrum is en hier zie je dus die hoge concentratie van winkels, weinig leegstand en hoge huren.

 

Verder van centrum 

 

Hoe verder van het centrum, des te minder rendabel de winkellocatie is. Uit een analyse van circa 4000 verhuurtransacties tussen 2004 en 2014 blijkt dat met elke honderd meter van het centrum van een winkelgebied, de huren dalen met 10 tot 15 procent. En de leegstand stijgt met een factor 1,2. Dichterbij de randen is het effect kleiner. Op vijfhonderd meter afstand is de huur gemiddeld ruim 40 procent lager en de leegstand is tweeëneenhalf keer zo hoog als in het centrum.

 

plaatje 4 

 

Op een bepaalde afstand van het centrum wordt het rendement van een winkel gelijk aan nul. Dan kan er geen winkel meer een goede boterham verdienen. Dat is een maximale straal van een winkelgebied. In de figuur hieronder is dat te zien: de maximale straal ligt op het punt op de horizontale as waar de curve van de huren het nulpunt snijdt.

 

plaatje 6

 

Deze illustratie laat zien dat verdere huurverlagingen niets uithalen in randgebieden met winkelleegstand. Zelfs als de huur nul is, kan geen winkel rendabel opereren. Bijvoorbeeld: als een maximale straal gelijk is aan de omvang van een winkelgebied, zijn de rendabiliteit en huren aan die grens nul. Wanneer die straal naar binnen schuift in geval van crisis, dan daalt het rendement over de gehele linie en ontstaat en ontstaat aan de rand leegstand die dus niet meer rendabel te maken is.

 

Onder nul 

 

De vastgoedmarkt past in zo’n geval de huur naar beneden aan. Zodra de optimale huur van een locatie onder de nul uitkomt, is die plek niet meer interessant voor een winkel. Gevolg: het pand komt leeg te staan. Dat heeft de recessie ook laten zien: dalende consumentenvraag en dalende omzetten zorgden voor lagere huren, maar ook voor stijgende leegstand.

 

Leegstand aan de randen kan volgens het CPB worden getransformeerd naar andere bestemmingen, zoals horeca, wonen, kantoren of cultuur. Dat zal niet op alle plekken eenvoudig zijn. In aanloopstraten van binnensteden zullen leegstaande winkels eerder een woonbestemming kunnen krijgen dan bijvoorbeeld losse delen van winkelcentra.

 

Winkelgebieden sluiten 

 

Soms is het nodig om hele winkelgebieden te sluiten, zodat andere winkellocaties in de regio weer kunnen groeien. Leegstand heeft namelijk een negatief effect op retailers, omdat het een gevoel van verloedering geeft waardoor klanten wegblijven. 

 

Marktwerking lost het probleem van structurele leegstand niet altijd op, dan is overheidsingrijpen nodig, zegt het CPB. Gemeenten kunnen locaties herbestemmen en er kan een centrale beheerder worden aangesteld die een slimme mix van winkelhuurders samenstelt. 

 

Collectief potje 

 

Door gecoördineerd beheer van winkelgebieden te faciliteren kunnen deze gebieden naar verwachting beter presteren, schrijft het CPB. De coördinator kan via zogeheten bedrijven investeringszones (biz) een collectief potje geld creëren waaruit investeringen in het winkelgebied worden betaald.

 

Clustering van winkels in gebieden met een centrale coördinator zullen zich in de toekomst uitbetalen. Met de opkomst van de experience economy willen consumenten beleving in winkelgebieden, dus zal er ook centraal moet worden nagedacht over en geïnvesteerd in gratis wifi, goede parkeermogelijkheden en info op internet bijvoorbeeld.

 

Herziening huur 

 

Tot slot, niet onbelangrijk voor winkeliers, kan de overheid ingrijpen bij herziening van lopende huurcontracten. Juist nu nieuwe huren sinds 2008 met ruim 20 procent zijn gedaald. Volgens DTZ Zadelhoff liggen de herzieningshuren in de meest aantrekkelijke steden tot een factor twee onder de markthuur. In minder goedlopende winkelgebieden, zo concludeert het CPB, werkt de wettelijke herzieningshuur remmend om de huren snel te laten dalen. Dat zorgt mogelijk weer voor onnodige leegstand.