In ‘Bestendige Binnenstad’ – een onderzoek van Planbureau voor de Leefomgeving in opdracht van het ministerie van Infrastructuur en Milieu – staat dat de angst voor uitholling van de binnenstad door winkelleegstand deels onterecht is.

In Nederland is er namelijk een grote angst voor het ontstaan van de Amerikaanse doughnut cities: steden waarvan de kern volledig is uitgehold. Om erachter te komen hoe erg dit probleem werkelijk is, is er gekeken naar 53 Nederlandse binnensteden. Sinds de crisis groeit de winkelleegstand op deze plekken wel harder dan in de rest van Nederland maar voordat de recessie insloeg was de leegstand hier juist kleiner.

Structurele leegstand
Een winkelleegstand van maximaal één jaar heet frictieleegstand, tussen de één en de drie jaar wordt het gezien als langdurig en boven de drie jaar wordt het structureel genoemd. Vooral de structurele leegstand is problematisch maar het percentage structurele leegstand in binnensteden wijkt niet af van de rest van Nederland. Ook al ligt het algemene winkelleegstandspercentage in binnensteden hoger, het structurele probleem – waar we ons het meest zorgen over moeten maken – gaat mee met de lijn van heel Nederland.

Grote verschillen
Het oplossen van winkelleegstand is niet makkelijk door de grote verschillen tussen de verschillende steden. Zo is de winkelleegstand in de binnenstad van Heerlen, Dordrecht en een aantal steden in Gelderland groter dan in de rest van de stad. Maar het winkelleegstandspercentage in Rotterdam, Groningen en Almere kent bijna geen verschil tussen binnenstad en de rest van de stad. Terwijl in Alkmaar, Tilburg en Den Haag de binnenstad het relatief goed doet. Ook is de winkelleegstand buiten de Randstad groter dan erin en is er in de ruimtelijke verspreiding  van de leegstand grote verschillen te vinden. Zo zitten de hoofdwinkelstraten in sommige steden nog volledig vol maar bij anderen niet.

Oplossingen
Strategieën voor de versterking van de leefbaarheid en de vitaliteit moet vanwege de grote verschillen dus per binnenstad bekeken worden. In stedelijke gebieden waar druk is op de woningmarkt kunnen winkels en kantoren van functie veranderen en gebruikt gaan worden als woonruimte. In krimpgebieden kunnen de leegstaande gebouwen gesloopt worden. De Rijksoverheid zou dit volgend het PBL regionaal moeten coördineren.

Oorzaak leegstand
Winkelleegstand wordt niet alleen bepaald door de economie en maatschappelijke trends (zoals webwinkels) maar ook door regelgevingen. Zo deden gemeentes al voor de crisis aan ‘gebiedsontwikkeling’ waardoor er te veel vastgoed is ontstaan. Andere belemmeringen zijn dat de kavels ongeschikt zijn en dat door de inflexibiliteit van het huurrecht winkels niet kunnen doorontwikkelen. Maar deze bemoeilijkende regelgevingen komen niet per se van nationaal niveau maar vooral van lokaal niveau.